Défaut d’ouvrage : définition juridique

Vous avez fait construire une maison, il y a moins d’un an et elle est merveilleuse à vos yeux. Son style architectural correspond à ce que vous vouliez. Néanmoins, une ombre est venue ternir le tableau : vous avez constaté qu’une imposante fissure est apparue sur une des façades de votre maison. Il s’agit peut-être d’un défaut d’ouvrage. Afin d’en avoir le cœur net et de pouvoir faire les démarches nécessaires pour espérer obtenir réparation, découvrez ce que le droit a prévu.

Définition juridique du défaut d’ouvrage

Le défaut d’ouvrage, plus communément appelé « malfacon », est un défaut que le maître d’ouvrage constate à propos de la construction qu’il a demandée. Le droit immobilier français prévoit dans ce cas la mise en cause de la responsabilité des constructeurs du bien. Selon la définition juridique malfaçon, la présomption de faute joue en faveur du propriétaire du bâti. Il lui suffit pour cela de démontrer l’existence du défaut d’ouvrage, sans pour autant prouver la faute du constructeur. La simple fissure présente sur la façade serait alors assez équivoque pour engager la responsabilité du professionnel. Toutefois, le droit de la construction prévoit plusieurs systèmes de responsabilité. Cela dépend du moment où la malfaçon est repérée. Ainsi, la réception des travaux est une étape clé pour la suite des événements. Si le dommage est apparu avant la réception des travaux, la responsabilité ne sera pas la même que si le défaut est apparu après cette réception.

Le dommage est apparu avant la réception de l’ouvrage

Selon l’article 1792-6 du code de la construction, la réception correspond à l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte de façon expresse ou tacite l’ouvrage. Le maître d’œuvre est présent au moment de cette réception de l’ouvrage, sous peine de voir sa responsabilité sanctionnée. Ainsi, c’est à ce moment que le maître d’ouvrage a la possibilité d’être informé des problèmes qui auraient pu survenir durant le chantier. Lorsqu’un défaut d’ouvrage est porté à la connaissance de celui qui fait construire l’immeuble avant la réception, le contrat est encore en cours d’exécution. Il en va de la vigilance du maître d’ouvrage : celui-ci doit émettre des réserves s’il constate un défaut quelconque. S’il accepte l’ouvrage tel qu’il est, cela signifie qu’il ne pourra plus engager par la suite une action contre le constructeur. Si ce même propriétaire demande réparation pour cause de défaut d’ouvrage après la réception, il sera contraint de prouver que cette malfaçon était alors un vice caché.

Le défaut d’ouvrage est apparu après réception des travaux

À compter de la réception de l’ouvrage, les délais de responsabilité du constructeur commencent à courir. Que le maître d’ouvrage ne soit finalement pas satisfait des travaux effectués par les acteurs du chantier ou qu’il découvre au bout de plusieurs mois une malfaçon, plusieurs actions sont possibles. Les délais d’actions dépendent de la nature du défaut et du moment où est apparue la malfaçon. Le droit distingue trois recours :

• la garantie de parfait achèvement : savoir si la construction du bien était conforme aux stipulations contractuelles. Des désordres sont recherchés, soit ils se sont révélés après la réception dans un délai d’un an (après notification écrite du maître d’ouvrage), soit ils ont déjà fait l’objet d’une réserve lors de la réception ;

• la garantie biennale : c’est la responsabilité du bon fonctionnement. Les éléments d’équipements de l’ouvrage comme un faux-plafond ou une fenêtre sont concernés. La malfaçon doit alors être apparue dans les deux ans suivant la réception ;

• la garantie décennale : la plus importante, elle concerne les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage (une fissure profonde dans un mur remet en cause la stabilité des fondations). Le délai est de dix ans à compter de la réception des travaux.

Les recours suite à la constatation du défaut d’ouvrage

Quid des recours pour le maître d’ouvrage ? La responsabilité du constructeur est remise en cause et dépend de ces différents délais. Cependant, le professionnel peut tout de même bénéficier de quelques exonérations comme la force majeure ou le fait du maître d’ouvrage. Si un événement naturel imprévisible comme un tremblement de terre survient ou que le propriétaire accepte la présence de risques avant la construction, la responsabilité du professionnel peut être allégée. Toutefois, le maître d’ouvrage a le droit de son côté. La remise en cause des travaux effectués par le maître d’œuvre se fera à l’amiable ou devant un tribunal. À titre d’exemple, après avoir dénoncé un désordre, le propriétaire peut attendre du maître d’œuvre qu’il répare le dommage. En cas de non-réponse après envoi d’une lettre recommandée et suite à la constatation du défaut d’ouvrage par un huissier de justice, le propriétaire peut saisir un juge. Le magistrat sera alors chargé de constater la faute et de condamner ou non le constructeur.